La conclusion d’un contrat définitif est souvent précédée de celle d’un avant contrat. Les promesses unilatérales de vente occupent une place essentielle dans ce paysage des contrats préparatoires. A la différence des promesses synallagmatiques de vente où chacune des parties s’engage mutuellement, l’une à vendre, l’autre à acheter, dans la promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif, il est titulaire d’une option qu’il est libre d’exercer ou non. Cela étant, il arrive que le promettant se rétracte avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option. La question de la sanction d’une telle rétractation s’est posée en jurisprudence en ces termes : l’exécution forcée de l’engagement du promettant est-elle possible malgré sa rétractation ?
Depuis près de quatorze ans, la jurisprudence refuse catégoriquement de prononcer l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, et n’accorde que des dommages et intérêts au bénéficiaire.
Contre toute attente, cette solution, que l’on pensait intangible, vient d’être infléchie par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 27 mars 2008.
En l’espèce, une promesse de vente, portant sur un immeuble et sur la commercialité attachée à un immeuble voisin, est consentie par un promettant à un bénéficiaire, qui l’accepte moyennant deux conditions suspensives relatives à l’absence d’hypothèque et à la justification par le vendeur d’un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. Pendant le délai de prorogation de la levée de l’option, le promettant s’est rétracté en consentant à un tiers, une promesse synallagmatique de bail.
Le bénéficiaire soutenait que les parties avaient expressément convenu dans la promesse que le juge pourrait sanctionner le refus du promettant de conclure la vente par la réalisation judiciaire de la vente.
La question se posait donc de savoir s’il est permis de stipuler une clause d’exécution forcée dans la promesse et, ainsi, de rendre inefficace la rétractation du promettant. En répondant par l’affirmative, la Cour de cassation rend un arrêt d’une importance indéniable. Même si elle ne revient pas sur sa jurisprudence classique (1), elle lui apporte un infléchissement qui ouvre de nouvelles perspectives aux bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente en quête de sécurité (2).
1/ - L’allocation de dommages et intérêts demeure la sanction de principe de la rétractation
La question de la sanction de la rétractation du promettant ne pose de difficulté que lorsque le bénéficiaire n’a pas encore levé l’option. Postérieurement à la levée de l’option, le contrat est formé et le bénéficiaire peut alors obtenir le constat judiciaire de la conclusion de la vente (Civ. 3ème, 13 oct. 1999, pourvoi n°97-21.779).
On comprend alors, qu’en l’espèce, le bénéficiaire se soit attaché à démontrer qu’il avait levé l’option avant la rétractation de son cocontractant. Il se fondait notamment sur le fait que, dans ses conclusions d’intervention prises dans la procédure opposant le vendeur au précédent propriétaire, il avait manifesté, sans équivoque, sa volonté de réaliser la vente dès l’accomplissement des conditions suspensives. La Cour de cassation, constatant qu’à la date de ses conclusions, la société venderesse ne détenait pas de titre de propriété, a approuvé les juges du fond d’avoir jugé que le bénéficiaire n’avait pas levé l’option mais seulement confirmé qu’il avait l’intention de réaliser la vente ultérieurement, lorsque les conditions suspensives seraient accomplies. La solution a de quoi surprendre. En effet, la levée de l’option n’est, à défaut de stipulation contractuelle contraire, soumise à aucune formalité particulière et peut intervenir alors que la condition suspensive est encore pendante. On se trouve alors en présence d’une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive (Civ. 3ème, 6 déc. 2005, n°04-18.325). L’avocat général, dans son avis, avait d’ailleurs préconisé la cassation sur ce chef du dispositif.
Lorsque le promettant se rétracte avant que le bénéficiaire n’ait opté, la Cour de cassation juge, depuis son arrêt du 15 décembre 1993, que la promesse unilatérale de vente met à la charge du promettant une obligation de faire qui ne peut se résoudre, en application de l’article 1142 du code civil, qu’en dommages et intérêts. C’est d’ailleurs en ce sens que s’est prononcée la Cour d’appel de Paris dans notre affaire.
Cette jurisprudence est critiquable, tant sur le plan de l’opportunité, puisque le bénéficiaire devra se satisfaire de dommages et intérêts dont le montant est souverainement apprécié par les juges, que sur le plan juridique. En effet, la Cour de cassation utilise le subterfuge de l’article 1142 du code civil, aux termes duquel les obligations de faire ne peuvent se résoudre qu’en dommages et intérêts, alors que l’application de cette disposition est aujourd’hui réduite à une peau de chagrin. Mais surtout, comment l’obligation du promettant peut-elle être qualifiée d’obligation de faire alors qu’une telle obligation suppose une prestation positive à accomplir par le débiteur et que, précisément, le propre de la situation du promettant est qu’il n’a rien à faire ?
Selon une doctrine quasi-unanime, la seule sanction adéquate et efficace serait d’ignorer la rétractation du promettant en procédant à l’exécution en nature de la promesse. Ces auteurs se fondent sur l’article 1134 du code civil qui consacre la force obligatoire du contrat : le promettant s’est définitivement engagé à vendre le bien à la seule condition que le bénéficiaire de l’option lève celle-ci pendant le délai contractuellement fixé ; par conséquent, son consentement est irrévocable et sa rétractation doit être considérée comme inexistante.
En dépit de ces critiques, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence dans des arrêts ultérieurs (Civ. 3ème, 26 juin 1996, n°94-16.326 ; Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n°02-14.459) et l’arrêt commenté ne revient pas sur cette solution. Certes, le pourvoi ne se prévalait pas de la doctrine précitée et se fondait exclusivement sur la prétendue existence d’une clause d’exécution forcée ; mais si la Haute juridiction avait voulu revenir sur sa jurisprudence, il lui aurait suffit de soulever d’office ce moyen de pur droit. Elle a choisi de ne pas le faire.
A cet égard, l’arrêt commenté est inédit.
On comprend alors, qu’en l’espèce, le bénéficiaire se soit attaché à démontrer qu’il avait levé l’option avant la rétractation de son cocontractant. Il se fondait notamment sur le fait que, dans ses conclusions d’intervention prises dans la procédure opposant le vendeur au précédent propriétaire, il avait manifesté, sans équivoque, sa volonté de réaliser la vente dès l’accomplissement des conditions suspensives. La Cour de cassation, constatant qu’à la date de ses conclusions, la société venderesse ne détenait pas de titre de propriété, a approuvé les juges du fond d’avoir jugé que le bénéficiaire n’avait pas levé l’option mais seulement confirmé qu’il avait l’intention de réaliser la vente ultérieurement, lorsque les conditions suspensives seraient accomplies. La solution a de quoi surprendre. En effet, la levée de l’option n’est, à défaut de stipulation contractuelle contraire, soumise à aucune formalité particulière et peut intervenir alors que la condition suspensive est encore pendante. On se trouve alors en présence d’une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive (Civ. 3ème, 6 déc. 2005, n°04-18.325). L’avocat général, dans son avis, avait d’ailleurs préconisé la cassation sur ce chef du dispositif.
Lorsque le promettant se rétracte avant que le bénéficiaire n’ait opté, la Cour de cassation juge, depuis son arrêt du 15 décembre 1993, que la promesse unilatérale de vente met à la charge du promettant une obligation de faire qui ne peut se résoudre, en application de l’article 1142 du code civil, qu’en dommages et intérêts. C’est d’ailleurs en ce sens que s’est prononcée la Cour d’appel de Paris dans notre affaire.
Cette jurisprudence est critiquable, tant sur le plan de l’opportunité, puisque le bénéficiaire devra se satisfaire de dommages et intérêts dont le montant est souverainement apprécié par les juges, que sur le plan juridique. En effet, la Cour de cassation utilise le subterfuge de l’article 1142 du code civil, aux termes duquel les obligations de faire ne peuvent se résoudre qu’en dommages et intérêts, alors que l’application de cette disposition est aujourd’hui réduite à une peau de chagrin. Mais surtout, comment l’obligation du promettant peut-elle être qualifiée d’obligation de faire alors qu’une telle obligation suppose une prestation positive à accomplir par le débiteur et que, précisément, le propre de la situation du promettant est qu’il n’a rien à faire ?
Selon une doctrine quasi-unanime, la seule sanction adéquate et efficace serait d’ignorer la rétractation du promettant en procédant à l’exécution en nature de la promesse. Ces auteurs se fondent sur l’article 1134 du code civil qui consacre la force obligatoire du contrat : le promettant s’est définitivement engagé à vendre le bien à la seule condition que le bénéficiaire de l’option lève celle-ci pendant le délai contractuellement fixé ; par conséquent, son consentement est irrévocable et sa rétractation doit être considérée comme inexistante.
En dépit de ces critiques, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence dans des arrêts ultérieurs (Civ. 3ème, 26 juin 1996, n°94-16.326 ; Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n°02-14.459) et l’arrêt commenté ne revient pas sur cette solution. Certes, le pourvoi ne se prévalait pas de la doctrine précitée et se fondait exclusivement sur la prétendue existence d’une clause d’exécution forcée ; mais si la Haute juridiction avait voulu revenir sur sa jurisprudence, il lui aurait suffit de soulever d’office ce moyen de pur droit. Elle a choisi de ne pas le faire.
A cet égard, l’arrêt commenté est inédit.
2/ - La reconnaissance de la validité des clauses d’exécution forcée
Les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre se résout en nature par la constatation judiciaire de la vente. Tel est l’enseignement de l’arrêt du 27 mars 2008.
Mais la volonté des parties doit être clairement exprimée en ce sens. En effet, la Haute juridiction précise qu’il ne suffit pas de stipuler que l’engagement du promettant est ferme et irrévocable ou définitif. Il faut donc explicitement donner au bénéficiaire le droit d’exiger l’exécution forcée, par dérogation aux dispositions de l’article 1142 du code civil, et non pas seulement interdire ou déclarer inefficace une éventuelle rétractation.
Cette solution, si elle ne consacre pas l’exécution forcée du contrat comme sanction de la rétractation et n’est donc pas pleinement satisfaisante, a le mérite de permettre aux parties de rétablir conventionnellement l’efficacité des promesses unilatérales de vente en stipulant une clause d’exécution forcée. Les praticiens devront en tirer toutes les conséquences dans leur pratique contractuelle en insérant une telle clause.
Certaines questions demeurent toutefois en suspens, notamment celle de savoir si la clause d’exécution forcée pourra recevoir application en cas de bonne foi du tiers acquéreur du bien objet de la promesse.
Le présent arrêt s’inscrit, il semble, dans un courant jurisprudentiel contemporain, soucieux de renforcer l’efficacité des avants contrats. On se souvient en effet de l’arrêt de la chambre mixte ayant admis le principe de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence aux tiers de mauvaise foi (Ch. Mixte 26 mai 2006, pourvoi n°03-19.376).
L’avant de projet de réforme de droit des obligations Catala, qui opte clairement pour le principe de l’exécution en nature de la promesse unilatérale de contrat et du pacte de préférence, participe de cette évolution que l’on peut espérer inachevée. Ce faisant, la promesse unilatérale de vente n’a sans doute pas fini de faire parler d’elle.
Mais la volonté des parties doit être clairement exprimée en ce sens. En effet, la Haute juridiction précise qu’il ne suffit pas de stipuler que l’engagement du promettant est ferme et irrévocable ou définitif. Il faut donc explicitement donner au bénéficiaire le droit d’exiger l’exécution forcée, par dérogation aux dispositions de l’article 1142 du code civil, et non pas seulement interdire ou déclarer inefficace une éventuelle rétractation.
Cette solution, si elle ne consacre pas l’exécution forcée du contrat comme sanction de la rétractation et n’est donc pas pleinement satisfaisante, a le mérite de permettre aux parties de rétablir conventionnellement l’efficacité des promesses unilatérales de vente en stipulant une clause d’exécution forcée. Les praticiens devront en tirer toutes les conséquences dans leur pratique contractuelle en insérant une telle clause.
Certaines questions demeurent toutefois en suspens, notamment celle de savoir si la clause d’exécution forcée pourra recevoir application en cas de bonne foi du tiers acquéreur du bien objet de la promesse.
Le présent arrêt s’inscrit, il semble, dans un courant jurisprudentiel contemporain, soucieux de renforcer l’efficacité des avants contrats. On se souvient en effet de l’arrêt de la chambre mixte ayant admis le principe de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence aux tiers de mauvaise foi (Ch. Mixte 26 mai 2006, pourvoi n°03-19.376).
L’avant de projet de réforme de droit des obligations Catala, qui opte clairement pour le principe de l’exécution en nature de la promesse unilatérale de contrat et du pacte de préférence, participe de cette évolution que l’on peut espérer inachevée. Ce faisant, la promesse unilatérale de vente n’a sans doute pas fini de faire parler d’elle.
