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Immobilier d'entreprise

Bonne nouvelle : les plus-values sur les ventes des murs de boutique ou d’entreprise détenus depuis plus de 15 ans devraient continuer à échapper aux prélèvements sociaux

Marina Bertrel, Directeur de la Rédaction de la Newsletter sur la transmission d’entreprises

Bonne nouvelle pour  les commerçants et chefs d’entreprises qui envisagent de céder avec une plus-value les murs de leur boutique ou de leur entreprise détenus depuis plus de quinze ans. En effet, il semble (le texte n’étant pas voté, il faut rester prudent…) que le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2010 ne contiendra pas, comme cela avait été envisagé, de dispositions concernant les plus values immobilières (I). Par contre, ce projet de loi vise les plus-values mobilières et pourra concerner ceux qui réaliseront des plus-values sur des ventes de parts ou d’actions de leur société pour un montant inférieur  à 25 830  euros (II).

 

I. Les plus-values sur les ventes des murs de boutique ou d’entreprise

En matière de vente immobilière, la règle du jeu est jusqu’à présent la suivante. En dehors de celle réalisée sur la résidence principale, qui est exonérée d’impôt sur le revenu (IR), les plus-values dégagées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier sont imposables à l’IR au taux de 16 % auquel il convient d’ajouter 12,1% de prélèvements sociaux, soit un total de 28,1%. Cette règle concerne tous les propriétaires de biens immobiliers donnés en location, et notamment ceux qui ont acheté les murs de leur boutique ou de leur entreprise pour les donner à bail commercial à cette dernière. Lors de la revente de ces murs, s’ils réalisent une plus-value, celle-ci est amputée de 28,1%.

Toutefois, le montant de cette plus-value est diminué d’un abattement de 10 % par année de possession de l’immeuble au-delà de la cinquième. Autrement dit, les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de murs d’une boutique ou d’une entreprise détenus depuis plus de quinze ans se trouvent totalement effacées par le jeu de cet abattement et échappent donc complètement à l’IR. C’est l’une des raisons (pas la seule) qui justifient qu’un commerçant ou un chef d’entreprise a intérêt à acheter les murs de sa boutique ou de son entreprise. Non seulement il crée des charges déductibles pour son entreprise (les loyers) mais il prépare aussi sa retraite en constituant un patrimoine immobilier avec une fiscalité de sortie particulièrement attrayante.

Cette stratégie fiscale risquait d’être partiellement perturbée puisqu’il avait été annoncé que ces plus-values immobilières exonérées seraient soumises aux prélèvements sociaux par le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2010. On avait en effet pu lire dans la presse (voir notamment http://www.pap.fr/aide-conseils/newsletter/flash-2009-09-23/reforme-hausse-plus-values-immobiliere.php) que les plus-values réalisées sur les résidences principales resteraient exonérées tant de l’IR (16%) que des prélèvements sociaux (12,1%) mais que, par contre, les plus-values réalisées sur les autres biens immobiliers, tout en restant exonérées d’IR (16%) au bout de 15 ans de détention, deviendraient assujetties aux  prélèvements sociaux (12,1%).

Il semble que cette idée n’ait pas prospéré. Dans une interview donnée le 9 octobre 2009  à Investir, Monsieur Eric Woerth indiquait en effet : « je précise que le gouvernement ne présente aucune mesure sur les plus-values immobilières. Dans le contexte actuel de l’immobilier, cela ne serait pas opportun » (voir http://www.investir.fr/interviews/115208/Eric_Woerth_repond_aux_francais_qui_demandent_justice_fiscale_pour_l_epargne.html).

En d’autres termes, si cette bonne nouvelle est confirmée, tous les commerçants et chefs d’entreprise qui ont acheté les murs de leur boutique ou de leur entreprise depuis plus de quinze ans et qui rêvent de les vendre avec une plus-value en totale franchise d’impôt et de prélèvements n’auront pas à refaire leurs comptes pour y intégrer cette ponction non prévue de 12,1% de prélèvements sociaux qui a failli les concerner.

 

II. Les plus-values sur les ventes de parts ou d’actions inférieures à 25 830 euros

En matière de vente de parts ou d’actions de société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la règle du jeu est la suivante. Les plus-values sont imposées à l’IR au taux de 18% auquel il convient d’ajouter 12,1% de prélèvements sociaux, soit un total de 30,1%. Cette règle concerne tous ceux qui détiennent des parts ou actions de sociétés et notamment ceux qui exploitent leur commerce ou entreprise en société. 

La loi prévoit toutefois un seuil d’imposition en dessous duquel la plus-value n’est pas imposable à l’IR (18%) ni assujettie aux prélèvements sociaux (12,1%). Ce seuil est actuellement de 25 730 euros, étant précisé que, lorsqu’il est franchi, c’est la totalité de la plus-value réalisée qui devient imposable.

Ce sont ces plus-values portant sur un montant de parts ou d’actions cédées inférieur à 25 730 euros et actuellement totalement exonérées d’IR et de prélèvements que le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2010 entend soumettre désormais aux prélèvements sociaux (12,1%), étant précisé que le seuil de  25 730 euros devrait être porté à 25 830 euros pour 2010.

Cette disposition nouvelle vise surtout les plus-values sur les cessions d’actions de sociétés cotées mais elle s’appliquera aussi aux plus-values sur les cessions de parts ou actions de sociétés non cotées. Elle peut donc concerner ceux qui exploitent leur commerce ou entreprise en société si le montant de parts ou actions qu’ils cèdent est inférieur à 25 830 euros, ce qui est une hypothèse rare. 

Cette innovation du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2010devrait donc avoir pour les commerçants et chefs d’entreprise un impact assez faible. Rappelons que, pour eux, la fiscalité des plus-values portant sur un montant de parts ou d’actions cédées supérieur à 25 830 euros reste par ailleurs attractive. L’écoulement du temps conduit en effet vers l’exonération.

La loi de finances rectificative pour 2005 a effectivement instauré un abattement sur la plus-value taxable en fonction du délai de détention, consistant en un abattement d’un tiers par année entière de détention au delà de la cinquième sur le montant de la plus-value passible de l’IR au taux de 18%. Cet abattement n’est toutefois pas applicable à l’assiette passible des prélèvements sociaux au taux de 12,1%. Il s’ensuit que les plus-values de cession sont exonérées d’impôt au taux de 18% (mais pas des prélèvements sociaux au taux de 12,1%) dès lors que les titres cédés sont détenus depuis plus de 8 ans. Le délai de détention n’est pris en compte qu’à partir du 1er janvier 2006 pour les titres acquis avant cette date. Il en résulte que les effets de ce dispositif ne se feront sentir pour la première fois qu’à compter des cessions effectuées en 2012 et que l’exonération totale s’appliquera seulement aux titres cédés en 2014.
 
Cependant, un régime transitoire à effet immédiat codifié à l’article 150-0 D ter du C.G.I a été instauré en faveur des dirigeants de PME prenant leur retraite sous réserve qu’un certain nombre de conditions soient remplies. Dans le cadre de ce régime, le délai de détention est décompté depuis le 1er janvier de l’année d’acquisition des titres (pour plus de précisions sur ce régime, voir dans les anciens numéros de cette « Newsletter sur la transmission d’entreprises » les différents commentaires de ces dispositions).